四川维诚资产评估事务所业务多元化扩展探讨
目前随着经济发展的日新月异，企业业务需求面也在不断扩大，资产评估事务所的发展也面临着更多的机遇和挑战，近年来四川维诚资产评估事务所的评估师们在各个新的业务领域里进行积极探索、开发并成功完成了多项新兴的资产评估业务，为事务所的发展之路开辟出新的方向。
一、 目前发展存在的问题
目前我国大部分资产评估机构的一个主要问题**是业务过于单一，多为净资产评估和单项资产评估业务，评估目的也****于股权转让、抵押贷款、诉讼赔偿等常规目的，这成为了制约资产评估机构发展的重要原因之一，几年前四我所也是一直以这种单一的业务模式运营，但是业绩增幅一直较小，为此，陈维亮董事长及公司其他领导做出了一项重要决定：业务多元化扩展。
二、 维诚事务所多元化业务扩展探索
（一）地铁站点冠名权评估业务
随着我国“十二五”规划的出台，各市积极发展公共交通，尤其是加快地铁交通建设。我所受某市轨道交通公司的委托，对地铁站点冠名权进行调查分析并评估价值。评估项目组分成两个小组连续十余天到被评估对象所在区域及同类区域实地勘察，并收集查阅了《某市地铁4号线工程可研客流报告》等资料，反复研究，**后确定了评估方法。
依据无形资产评估咨询的操作规范，技术评估咨询按其使用前提条件、评估咨询的具体情况，可采用成本法、收益法或市场法。一般而言，无形资产研制开发的成本，往往与其价值没有直接的对应关系，且是企业开发建设、持续经营经历了数年不断投入的结果。委估的地铁站冠名权是地铁公司因营运及旅客出入地铁需要设立地铁站带来的地铁站冠名权这种衍生的无形资产，无法从地铁站的建设或运营成本中分离地铁站冠名权的初始成本。因此地铁站冠名权的初始成本无法确定，无法从成本途径对它们进行估算，不宜选取成本法估算。
另外，从我国其他城市已成功拍卖地铁站冠名权的转让情况看，各城市的地铁站冠名权转让一般采用主站名+副站名的形式，主站名以市民耳熟能详的地名或是附近标志性建筑物命名，副站名则以取得冠名权的企业命名，主站名一般不变，副站名的冠名期为4-5年，期满后重新拍卖。已拍卖成功的地铁站名，均处于城市客流量大且是城市繁华地段。而本次某市轨道公司委估的地铁四号线某站点的冠名权冠名期限暂无时间限制，且是主站名，无副站名。委托评估的地铁站站位于某市城西的三环外1.5公里处，目前以原地名来命名的，处于某市商业繁华度较差的地段。从现有情况进行分析，与其他城市已拍卖的地铁站冠名权不具有可比性。故无法从市场交易中选择合适的可比参照物，不适用市场法。因此，本次估算从收益途径进行估算，采用收益现值法。
本次采用收益现值法的技术思路是从地铁站冠名权对地铁站地上物业带来超额收入在未来年期企业愿意花费的广告费，用适当的折现率折现、加和即为评估咨询值的角度进行预测。其基本计算公式如下：
其中：
P：委估冠名权的评估咨询价值
Rt：第T年地上物业的未来超额销售额
t：计算的年次
k：广告费率
i：折现率
n：物业建设期
主要参数的确定：
根据收益现值法的公式可知，评估咨询值的合理性主要取决于以下参数预测和取值的合理性：收入年限的确定，广告费率的确定，未来各年度超额销售收入的预测，以及折现率的确定。
1．收入年限的确定
收入预测年限按地上物业项目的竣工及销售完成期综合确定。
2．广告费率的确定
按房地产开发企业广告费占销售收入的一般比率进行分析，并且分析广告费的构成情况，综合确定。
3．折现率的确定
折现率，又称期望********率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。由于被评估单位不是上市公司，其折现率不能直接计算获得。因此本次评估采用选取对比公司进行分析计算的方法估算被评估单位期望********率。采用资本资产定价模型模型来估测评估咨询中适用的折现率。
i=Rf+β（Rm-Rf）+α
i：折现率
Rf：******报酬率
Rm：期望报酬率
β：风险系数
α：企业个别风险调整系数。
******报酬率Rf，根据2011年国债票面年利率4.143%，确定******报酬率Rf=4.143%。
市场预期报酬率Rm，参照沪深股市上市公司近三年行业平均净资产收益率进行选取，取其平均值13.22%作为股东期望报酬率，即市场期望报酬率的近似，即：Rm=13.22%。
b值，取沪深股市同类可比上市公司股票，以2008年8月31日至2011年8月31日50周的市场****测算估计，得到可比公司的无杠杆市场风险系数βu=0.4547；
权益资本成本i，本次估算考虑到评估咨询对象在公司的融资条件、资本流动性以及公司的治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险，设企业个别风险调整系数α=0.04；本次估算根据公式得到评估咨询对象的权益资本成本i ：
i=0.04143+0.4547×（0.1322-0.04143）+0.04
=0.1227
4．地上物业的未来超额销售额预测
某站地上物业为某房地产开发项目，某房地产开发项目占地288亩，总投资预计为50亿元的巨量商业综合体涵盖了五****酒店、大型商超、****城市剧院、生态办公楼宇、Loft青年公寓、城市电梯住宅、私密花园洋房等高端业态，是迄今为止某市****的城市综合体。通过对某房地产开发项目与周边楼盘同类物业销售****的对比分析，确定地铁站冠名给某房地产开发项目未来带来的超额销售****。 根据某房地产开发项目物业的开发规模及各种物业开发面积确定销售量，**后预测未来各年某房地产开发项目超额销售收入。
（二）雅安工业园区经济效益评估业务
我所接受雅安市某工业园区的委托，对其经济效益进行评估咨询，此次评估项目我所以前并未涉及，对于评估师来说是一个巨大的挑战。我所团支部书记孙健霏老师多次承担难度较大的评估项目，本次项目经领导商议安排孙健霏老师负责。
根据该项目的评估咨询对象特性，评估思路简要概括如下：
1、根据项目评价目的及评价主体特性进行全面分析，确定产生收入及投入项目的组成部分；
2、从各种可能的途径获取与本次评价项目有关的所有资料，针对产生现金流的收入及投入项目做****收集，通过询问、勘查、检查、抽查、核对等方式进行实地调查，核实收集资料的合理性和可用性；
3、以收集到的资料为依据，对产生现金流收入及投入项目的组成部分以2011年12月31日为时点进行数据清理、分类、汇总及编制，并以整理出的历史数据为基础，参考现场询问调查得到的相关信息，对现金流组成部分进行合理预测；
4、将历史数据及预测数据汇总成现金流量表，计算本次项目评价指标，并根据评价指标结果针对本次项目效益情况进行分析。本次评价指标包括：静态投资回收期、动态投资回收期及投资报酬率及敏感性分析等。
由于项目较大、难点较多，整个评估过程历时两个多月，孙健霏老师与她的团队长期奔波于成都与雅安之间，在辛苦付出之后终于圆满完成任务，孙老师及她的团队也得到了雅安市政府相关部门的积极肯定，奠定了我所在雅安的业务发展基础。
（三）信息增值服务在事务所发展中的应用
随着我国科学技术的飞速发展，评估行业也进入一个崭新的时代——信息时代。我所在完成常规评估项目的同时，也在不断收集各项目涉及的行业信息，并通过对信息的互通共享与资产评估业务完成整合，开辟出新的道路—信息增值服务。
我所注册资产评估师侯龙多次负责成都某微波技术公司的评估项目，对该公司微波技术的原理和相关应用范围非常了解。微波是一种频率非常高的电磁波。微波包括的波长范围没有明确的界限，一般是指分米波、厘米波和毫米波三个波段，也**是波长从1mm到1m左右的电磁波。由于微波的频率很高，所以也叫超高频电磁波。目前国内只有915MHz和2450MHz 被广泛使用。2012年5月，我所注册资产评估师侯龙了解到该微波技术公司为产生高工业利用价值已研发出可将木材快速碳化的微波技术，因此对木材的需求量极大。因此侯龙老师在与某林业公司洽谈林权评估业务时，将这一信息传递给林业公司，该公司当即产生合作意向，评估业务迅速洽谈成功的同时，还针对本次信息增值服务支付了费用，后来在我事务所的引荐下，林业公司与微波公司双方多次洽谈，**终达成合作协议。因我事务所在此次中介服务过程中给两家公司留下良好印象，这两家公司自此与我所成为长期合作伙伴，达到了互利共赢的局面。
三、 业务多元化扩展应注意的问题
1、吸收****人才，加强员工培训
资产评估公司的品牌特别重要，要经过长期的积累并付出艰辛的努力才能建立起一个客户信赖的****品牌，但是如果在一项业务上失误，也有容易砸掉辛苦建立的口碑。但目前国内很多资产评估机构中的估价人员知识结构单一，仅仅掌握某一方面的估价知识，这是远远不够的，如果想扩宽业务范围，**必须吸收具有丰富实践经验的专业人才，并对原有的员工进行再培训，在巩固原有评估知识的前提下，学习掌握其他方面的评估知识，向全方位人才发展，以适应各种业务需求。
2、注重对市场信息的收集工作
开展评估业务必须保持对市场敏锐的洞察力，如果想业务多元化持久性扩展，**必须加强与市场的接触，不断收集市场信息，并需要持之以恒地努力。在进行项目评估时，评估师也应根据项目评估目的，积极做好市场调查，确定合理的评估方法与评估思路，依据评估准则，客观、公允、合理地做出估价。
3、鼓励培养创新精神
资产评估报告是对于某一个时点被评估对象市场价值的静态结论，一般按照行业规范采用几种固定的模式，仅需要根据实际情况对模板进行细微改动，而新的评估业务面临的问题多种多样，往往不能以固定的资产评估底稿及常规报告来框定报告模式，需要根据项目的特点与要求，开发新的评估方法与评估思路，在原有的资产评估底稿及报告模板进行完善或是重新编写。因此这**是显示出评估人员创新精神和随机应变能力的重要性，这将是业务日渐多元化扩展的资产评估机构面临的新挑战。
四川维诚资产评估事务所 孙贝
2012年6月25日
